离线坏坏平少
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只看楼主 楼主  发表于: 2015-11-29
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  家居装修网在昨天召开的全国政协会议上,国务院出台的新国五条引起了委员热议。记者昨天也就这个热点话题,在广州采访了有关方面人士。据了解,针对新国五条中提出的二手房个税要按转让所得20%计征这一条款,有市民认为如果转让所得是按成交价减去购入价差额计算,那么对毛坯房购买者并不公平,且不少房产还需要付出购房利息和交易手续费等成本。昨日中山大学税收研究中心主任杨卫华 分析,转让所得应该是在售出总价减去购入价的差额基础上,再扣除掉装修和交易手续费等成本才合理,即一套房产卖出100万元,一次性付款买入50 万元,装修费用花去30万元,交易手续费花去5万元,那么需要计收的个税应是(100-50-30-5)x20%=3万元。有房地产业界人士认为,如果是可以扣除掉装修等成本,那么在征税过程中操作会比较复杂;给少交税费提供了操作空间,因为装修成本是没有统一标准的。焦点1 计收20%卖房个税的转让所得该如何计算?专家:应是卖房收入减去买房支出再扣除装修等费用满堂红地产研究部高级经理周峰表示,购房者和业主都到中介咨询转让所得该如何计算,多数都误解为是要按照成交价的20%去计收个税,这比过往按成交价1%去计收将 大幅增加成本。周峰解释,条文中提到的转让所得,应是指成交价减购入价,这种解释也是目前广州市房地产业界普遍的解读。中山大 学税收研究中心主任杨卫华指出,如果国务院文件提出的计征基数表述是差额,那么就是成交价减去购入价,即一套房产卖出100万元,买入50万元, 那么需要计收的个税是(100-50)x20%=10万元;但国务院文件实际表述的是转让所得,所得应该要在差额的基础上,扣除掉装修和交易 手续费等成本才合理,即一套房产卖出100万元,一次性付款买入50万元,装修费用花去30万元,交易手续费花去5万元,那么需要计收的个税应是 (100-50-30-5)x20%=3万元。业界人士认为,按照扣减装修等费用作为计征基数,税费将大幅减低,而且这更符合实际情况。否则,毛坯房购入的房产在二手房转让中,要计收的个税大幅增多,很不公平。事实上,在2006年7月底出台的《国家税务总局关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)(下简称108号令)中,已明确界定了所得概念:个人所得税以实际成交价为转让收入,纳税人转让的住房在转让前的装修费用、住房贷款利息等,凭有效证明可以扣除。有房地产业界人士认为,如果是可以扣除掉装修等成本,那么在征税过程中操作会比较复杂,也给少交税费提供了操作空间。焦点2 按卖房所得20%计收将如何落地?专家:按成交价1%计收本就是简化版地方操作细则新国五条细则发布后,地方如何落地细则成为关注的焦点。不少购房者希望,广州能按持有房产不同时间等条件细化不同情况,以此规定不同的征收方式。比如,目前佛山市区二手房交易征税方法主要有三种:对不够五年的二手房,一律按评估价减去发票价,征收20%个税;够五年,并且是唯一住房,可以免征个税;够五年,但不是唯一住房,如果没有发票,以评估价2%计个税;如果有发票,同样以差额征收20%。在谈及地方该如何出台落地细则时,杨卫华介绍,在国家税务法 中,关于个税的征收分为三种情形确定税率,其中并未有1%税率的情形。事实上,关于二手房个税税法中表述都是按照转让所得20%,只是在具体操作时,广州 市税务部门在匡算时认为,理论上,按成交总价1%计收的税额相当于按转让所得20%计收税额,仅在个案上可能会发生微小的偏差。而采用按成交总价 1%计征操作起来更为方便,所以允许按这种方式进行实际征收操作。因此,按成交价1%计收本就是简化版地方操作细则。焦点3 可否办阴阳合同报低成交价?业界人士:或按评估价算卖出价新政出台后,有声音认为二手房买卖的阴阳合同潮流会愈演愈烈,买卖双方将更多地采用报低成交价方式去规避税费。比如,一套房产买入50万元,如果能报低成交价到50万元,则基本上都不用交二手房个税了。对此,有业界人士认为,如果按照新方式强征个税,那么在算转让所得时,也可能是以当地房管部门的市场评估价作为卖出价,不一定会采用买卖双方上报的成交价。中原地产区域总监潘婉霞表示,如果新政落地后,还想用报低价的方式去规避新政少交税费也不太可能。目前广州房产部门的房产评估价已经比过往提高很大,部分房产评估价甚至超过了成交价本身,因此很难报低价去规避税费。焦点4 想赶末班车又担心突遭落地细则怎么办?业界人士:可在合同上明确约定遇新政的解决方案目前广州市新国五条操作细则仍未正式落地,不少购房者担忧今后税费提高且二套房首付门槛提高,想要抢在新政前赶末班车。但他们又担忧跑慢过新政落地,最终成为新政饮头啖汤者,这该如何处理?合富辉煌首席市场分析师黎文江认为,二套房贷收紧是特指房价上涨过快城市,预计中央可能会有3个月观察期去决定哪些城市需要收紧房贷,最迟三季度这一政 策将在部分城市落地。另有地产中介经纪支招,想要赶末班车但又有担忧的购房者,可以在签合同时明确约定遭遇新政后的解决方案,比如按新政策缴税双方各负 担一部分或者是按新政无法获批房贷将无条件解约等调控。信息时报讯 (记者 田桂丹) (时空家居装修门户网 整理编辑发布)
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